الكتاب الثاني: في مختلف العقود المسماة وفي أشباه العقود التي ترتبط بهاالقسم الأول: البيعالباب الثالث: في بعض أنواع خاصة من البيوعالفرع الرابع: بيع العقارات في طور الإنجاز
الفصل 618-14
من ظهير بمثابة قانون الالتزامات والعقود
صيغة محينة بتاريخ 16 يوليوز 2026
ف 1في حالة فسخ عقد التخصيص أو العقد الابتدائي من لدن أحد الطرفين، يستحق المتضرر من الفسخ، مع مراعاة مقتضيات الفصل 618-19 أدناه، تعويضا محددا في:
- –15% من المبالغ المؤداة إلى حين الانتهاء من الأشغال الكبرى لمجموع العقار؛
- –20% من المبالغ المؤداة إلى حين الانتهاء من الأشغال النهائية والحصول على رخصة السكن أو شهادة المطابقة.
ف 2غير أنه يحق للمشتري فسخ العقد دون تحمل أي تعويض إذا تجاوز البائع الأجل المتفق عليه لتسليم العقار مع مراعاة مقتضيات الفصل 618-7 أعلاه. وفي هذه الحالة، يستحق المشتري تعويضا محددا في 20% من المبالغ المؤداة.
ف 3يعفى المشتري من أداء التعويض إذا تم الفسخ قبل انتهاء أجل الثلاثين يوما من تاريخ إبرام عقد التخصيص.
طريقة الإحالةالفصل 618-14 من ظهير بمثابة قانون الالتزامات والعقود — madda.ma
الفرع الرابع: بيع العقارات في طور الإنجاز
الفصل 618-1 – الفصل 618-20- الفصل 618-1يعتبر بيعا لعقار في طور الإنجاز كل اتفاق يلتزم بمقتضاه البائع بإنجاز عقار داخل أجل محدد ونقل ملكيته إلى المشتري مقابل ثمن يؤديه هذا الأخير تبعا لتقدم الأشغال[^1
- الفصل 618-2يجب أن يتم بيع العقار في طور الإنجاز سواء كان معدا للسكنى أو للاستعمال المهني أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي من طرف الأشخاص الخاضعين للقانون العام أو الخاص طبق
- الفصل 618-3يجب أن يرد عقد البيع الابتدائي للعقار في طور الإنجاز في محرر رسمي وذلك تحت طائلة البطلان.
- الفصل 618-4يجب على البائع أن يضع دفتر تحملات العقار مطابقا للتصميم المعماري المرخص به يتضمن مكونات المشروع وما أعد له ونوع الخدمات والتجهيزات التي يتوجب إنجازها وأجل الإنج
- الفصل 618-5لا يجوز إبرام العقد الابتدائي لبيع العقار في طور الإنجاز إلا بعد الحصول على رخصة البناء.
- الفصل 618-6يؤدي المشتري، كحد أقصى، قسطا من الثمن الإجمالي تبعا لتقدم الأشغال حسب المراحل التالية:
- الفصل 618-7يتعهد البائع باحترام التصاميم الهندسية وأجل إنجاز البناء، وبصفة عامة باحترام شروط دفتر التحملات المشار إليه في الفصل 618-4 أعلاه.
- الفصل 618-8يعد باطلا كل أداء كيفما كان قبل التوقيع على العقد الابتدائي أو عقد التخصيص في حالة اللجوء إلى إبرامه.
- الفصل 618-9يتعين على البائع بعد توقيع عقد البيع الابتدائي أن يقدم لفائدة المشتري إما ضمانة إنهاء الأشغال أو ضمانة استرجاع الأقساط المؤداة في حالة عدم تنفيذ العقد.
- الفصل 618-10يجوز للمشتري، إذا كان العقار محفظا، أن يطلب إجراء تقييد احتياطي بناء على عقد البيع الابتدائي إذا تجاوزت التسبيقات 50% من ثمن البيع. ويبقى التقييد الاحتياطي ساري
- الفصل 618-11لا تخضع لأحكام الفصل 618-9 المشار إليه أعلاه، المؤسسات العمومية والشركات التي يعود مجموع رأسمالها للدولة أو لأي شخص معنوي آخر خاضع للقانون العام.
- الفصل 618-12في حالة التأخر عن أداء الدفعات حسب المراحل المنصوص عليها في الفصل 618-6 أعلاه، يتحمل المشتري تعويضا لا يتعدى 1% عن كل شهر من المبلغ الواجب دفعه، على أن لا يتجاو
- الفصل 618-13يجوز للمشتري التخلي عن حقوقه المترتبة عن بيع العقار في طور الإنجاز لشخص آخر.
- الفصل 618-14في حالة فسخ عقد التخصيص أو العقد الابتدائي من لدن أحد الطرفين، يستحق المتضرر من الفسخ، مع مراعاة مقتضيات الفصل 618-19 أدناه، تعويضا محددا في:
- الفصل 618-15لا يعتبر العقار محل البيع منجزا، ولو تم الانتهاء من بنائه، إلا بعد الحصول على رخصة السكنى أو شهادة المطابقة.
- الفصل 618-16يبرم عقد البيع النهائي طبقا لمقتضيات الفصل 618-3 المشار إليه أعلاه، بعد وضع البائع لدى محرر العقد شهادة مسلمة من المهندس المعماري تثبت نهاية الأشغال ومطابقة الب
- الفصل 618-17(نسخ).
- الفصل 618-18يتعين على البائع بمجرد حصوله على رخصة السكن أو شهادة المطابقة المشار إليهما في الفصل 618-6 أعلاه، وعلى أبعد تقدير داخل ستين (60) يوما الموالية لتاريخهما أن يخبر
- الفصل 618-19إذا رفض أحد الطرفين إتمام البيع داخل أجل ستين (60) يوما ابتداء من تاريخ توصله بالإشعار، يحق للطرف المتضرر إما:
- الفصل 618-20تنتقل ملكية المبيع إلى المشتري من تاريخ إبرام العقد النهائي أو صدور الحكم النهائي في الدعوى إذا كان العقار غير محفظ أو في طور التحفيظ أما إذا كان العقار محفظا،